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Immobilienkauf oder Ersteigerung - BGH schafft "neues" Risiko für Erwerber - Handlungsmöglichkeiten

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Kraus am Apr 13 2012
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  Bisher wurde geurteilt, der Erwerber einer Immobilie trete zwar grundsätzlich in die Verpflichtung des Voreigentümers ein, eine Mietkaution zurückzuzahlen, allerdings mit der Ausnahme, die Mietsicherheit wurde vom Vorvermieter nicht insolvenzfest angelegt. Denn in diesem Fall war es -so die überholte Rechtsprechung- grundsätzlich Sache des Mieters, auf eine vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zu achten. Demgegenüber habe der Erwerber oder Ersteigerer keine Möglichkeit, die Mietsicherheit vom insolventen Voreigentümer heraus zu verlangen. Dem Mieter stehe -so die bisherige Rechtsprechung- gegenüber dem Erwerber zumindest insoweit und so lange kein Rückzahlungsanspruch zu, wie der Erwerber seinerseits an der Durchsetzung seines Anspruchs gegenüber dem Veräußerer auf Auskehrung der Mietsicherheit insolvenzrechtlich gehindert sei.

 
Diese Rechtsprechung hat der BGH mit seinem Urteil vom 7. März 2012, Az. XII ZR 13/10 aufgrund der gesetzgeberischen Wertung des § 566a BGB zu Gunsten der Mieter aufgehoben. Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte. Ein Immobilienerwerber übernimmt damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Urteil vom 7. März 2012 - XII ZR 13/10
 
Unser Rat: Beim Immobilieninvestment sind Mietsicherheiten so lange als zusätzlicher Kaufpreis anzusehen, bis diese dem Erwerber übergeben oder ausgezahlt werden.

Zuletzt geändert am: Nov 21 2012 um 12:17 PM

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